Vender una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomamos. Sin embargo, muchos propietarios se centran únicamente en el precio de venta y no en el dinero neto que realmente recibirán tras pagar impuestos y gastos. En DBSERVICIOS INMOBILIARIOS, acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso de venta y una de las preguntas más habituales es: “¿Cuánto me va a quedar limpio después de vender?” En esta guía te explicamos, de forma clara y actualizada, qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Madrid, cómo se calculan y en qué casos puedes estar exento.

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Madrid?

Cuando vendes una vivienda, hay tres conceptos principales que debes tener en cuenta:

1. IRPF por ganancia patrimonial (impuesto estatal)
2. Plusvalía municipal (impuesto del ayuntamiento)
3. IBI (impuesto anual de propiedad)

Cada uno se calcula de forma distinta y se paga en momentos diferentes.

IRPF: impuesto por la ganancia patrimonial

El IRPF grava el beneficio obtenido con la venta del inmueble. Se declara en la renta del año siguiente al de la venta. ¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?:

Ganancia= Precio neto de venta – Precio de adquisición actualizado

✔ Precio neto de venta: Es el precio escriturado menos los gastos de venta, como por ejemplo:

• Honorarios de la inmobiliaria
• Plusvalía municipal
• Certificados obligatorios
• Gastos de notaría o gestoría si los asume el vendedor

✔ Precio de adquisición actualizado. Incluye:

• Precio original de compra
• Gastos de compra (notaría, registro, ITP o IVA…)
• Coste de reformas o mejoras justificadas con facturas

Cuantos más gastos estén bien documentados, menor será la ganancia y menor el IRPF apagar.

Tramos de IRPF por venta de vivienda

La ganancia tributa de forma progresiva:

Ejemplo práctico de IRPF

• Compra: 150.000 €
• Gastos y reformas: 30.000 €
• Venta: 250.000 €
• Gastos de venta: 10.000 €

Ganancia: (250.000 – 10.000) – (150.000 + 30.000) = 60.000 €

IRPF aproximado a pagar: 12.680 €

Plusvalía municipal: impuesto por el valor del suelo 

La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo, no de la vivienda. Se paga al Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble, normalmente dentro delos 30 días hábiles tras la firma. ¿Cómo se calcula?

Desde 2021 puedes elegir el método más favorable:

✔ Método objetivo. Se basa en:

• Valor catastral del suelo
• Años de propiedad
• Coeficientes y tipo municipal

Fórmula: Valor catastral del suelo × Coeficiente × Tipo municipal

En Madrid capital, el tipo suele rondar el 25 %.

✔ Método real: Se calcula según el incremento real del valor del suelo entre compra y venta. Si no hay incremento, no se paga plusvalía.

Casos en los que no se paga plusvalía

• Venta con pérdidas
• No hay incremento del valor del suelo
• Extinción de condominio por divorcio
• Algunas ventas inmediatas tras herencia

¿Qué pasa con el IBI cuando se vende una vivienda?

El IBI es un impuesto anual. 👉 Lo paga quien sea propietario a 1 de enero, aunque venda después.

Por ejemplo:

• Si vendes en marzo, legalmente te corresponde pagar todo el IBI del año.

En la práctica, es habitual que comprador y vendedor acuerden un reparto proporcional, dejándolo reflejado en el contrato o en la escritura.

Exenciones más importantes al vender una vivienda 

En DBSERVICIOS INMOBILIARIOS revisamos siempre estas situaciones porque pueden suponer un ahorro muy importante.

✔ Reinversión en vivienda habitual: Si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de hasta 2 años:

• Reinversión total → exención total
• Reinversión parcial → exención proporcional

✔ Mayores de 65 años, si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años: No pagas IRPF, aunque no reinviertas

✔ Venta sin ganancia o con pérdidas: No se paga IRPF ni plusvalía.

✔ Herencia. No hay IRPF al heredar, pero sí puede haber Impuesto de Sucesiones. Si luego se vende, la ganancia se calcula desde el valor declarado en la herencia.

Conclusión: vende sabiendo exactamente cuánto vas a cobrar

El precio de venta no es lo mismo que el dinero que llega a tu cuenta. Los impuestos pueden representar miles de euros de diferencia, y una buena planificación marca la diferencia entre una venta correcta y una venta realmente rentable. En DBSERVICIOS INMOBILIARIOS no solo vendemos viviendas:

✔ Calculamos tu neto real

✔ Te ayudamos a fijar el mejor precio

✔ Revisamos si puedes acogerte a exenciones

✔ Coordinamos todo el proceso para que no tengas sorpresas

Si estás pensando en vender tu vivienda en Madrid y quieres una estimación realista y personalizada, contacta con nuestro equipo y te asesoramos sin compromiso.