La Nueva Ley de Vivienda 2023: Protecciones para Inquilinos y Regulaciones para Zonas de Mercado Residencial Tensionado.

El Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha sido aprobado en el Senado de España sin modificaciones. Este proyecto recibió votos a favor de partidos como el PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal, mientras que partidos como PP, PNV, Juntsper Catalunya, Cs, Vox o UPN votaron en contra por diversas razones, como la invasión de competencias y la inseguridad jurídica que podría generar.

La nueva ley tiene varias medidas principales. Entre ellas se incluyen:

1. Control de los alquileres en zonas que se consideren tensionadas.
2. Creación de un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas.
3. Nuevos incentivos fiscales y la posibilidad de gravar las viviendas vacías.
4. Regulación de los desahucios.
5. Ayudas para acceder a viviendas sociales y asequibles.
6. Creación de un parque público de viviendas asequibles.

Algunas medidas, como el tope ala actualización de las rentas de alquiler, ya están en vigor. Esto significa que hasta el final de 2023, los contratos de alquiler no pueden aumentar más del 2% anual. En 2024, este límite aumentará al 3%. A partir de 2025, se aplicará un nuevo Índice de Alquiler.

Además, la ley establece nuevas regulaciones sobre la información mínima que se debe proporcionar en las operaciones de compra y alquiler de viviendas. Esto incluye información sobre las propiedades y sus dueños. Las medidas entran en vigor dentro de un plazo máximo dé 15 días desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Sin embargo, algunas de ellas dependerán de los informes de las Comunidades Autónomas y ayuntamientos para controlar el aumento de los precios del alquiler.

Además de las medidas ya mencionadas, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda establece un mayor requerimiento de transparencia en las operaciones de compra y alquiler de viviendas. Ahora se debe proporcionar información detallada sobre las condiciones económicas de la operación, las características esenciales de la vivienda y del edificio, y la identificación del vendedor o arrendador y, si corresponde, de la persona física o jurídica que interviene para intermediar en la operación. El incumplimiento de estas disposiciones puede acarrear sanciones económicas.

Sin embargo, esta medida ha generado preocupaciones en el sector inmobiliario. Según asociaciones, agentes de la propiedad, despachos de abogados y partidos de la oposición, aumentará el trabajo burocrático y administrativo de los agentes inmobiliarios, obligándolos obtener un consentimiento expreso de los propietarios de los inmuebles para no vulnerar la normativa de protección de datos. Esto podría ralentizar las operaciones inmobiliarias y poner en peligro a las pequeñas agencias. 

Otra medida relevante es La prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler para personas en situación dé vulnerabilidad. La ley permite que los inquilinos puedan solicitar una prórroga extraordinaria de un año si pueden demostrar una situación de vulnerabilidad social y económica, siempre que el arrendador sea un gran propietario de viviendas. Esta prórroga será aplicable si el inquilino presenta un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. Esta solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, siempre que sea un gran tenedor de vivienda según lo definido en la Ley por el derecho a la vivienda.  

La Ley por el Derecho a la Vivienda también introduce un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles(IBI) para las viviendas que hayan estado vacías durante al menos dos años, que se aplica de inmediato. Este recargo puede llegar hasta el 150%. El objetivo es optimizar el uso del parque edificatorio residencial y brindar a los ayuntamientos un instrumento adicional para hacer frente a las situaciones de viviendas desocupadas a través de la fiscalidad. El recargo se aplica a aquellos propietarios que tengan un mínimo de cuatro viviendas vacías, a menos que existan razones justificadas de desocupación temporal.

Además, se establecen medidas referentes a la vivienda protegida. Estas viviendas estarán sujetas a un régimen de protección pública permanente, salvo excepciones que la normativa autonómica pueda prever por causa justificada. Su venta o alquiler requerirá la autorización previa de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda.

Por otro lado, la ley habla sobrelas viviendas asequibles incentivadas. Los poderes públicos podrán impulsar laexistencia de estas viviendas y aplicar límites de precios o destinar estosinmuebles a personas que no puedan acceder a una vivienda a precios de mercado.Estas son viviendas de titularidad privada, a las que la Administracióncompetente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquierotro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquilera precios reducidos para personas cuyo nivel de ingresos no les permite accedera una vivienda a precio de mercado.

Esta normativa introduce variasreformas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en la legislación dedesahucio y ejecución hipotecaria. A continuación, se describen algunas de lasprincipales modificaciones:

Pago por medios electrónicos:Según la reforma del artículo 17 de la LAU, los pagos de las rentas delalquiler deberán realizarse a través de medios electrónicos para los contratosque se firmen a partir de ahora. No obstante, hay una excepción para aquellosque carezcan de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, quienespodrán realizar el pago en efectivo y en la vivienda arrendada.

Gran tenedor de viviendas:Se define como "gran tenedor" a la persona física o jurídica que seatitular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o unasuperficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Esta definiciónpuede variar en zonas de mercado residencial tensionado, donde puede incluir atitulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial.

Gastos de gestióninmobiliaria: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización delcontrato deben ser a cargo del arrendador.

Cambios en los desahucios,ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles: Se realizan cambiossignificativos en el procedimiento de desahucios, ejecuciones hipotecarias ysubastas de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad. Entre estos cambios, sedestaca la ampliación del concepto de "persona vulnerable", seestablece un sistema de decisión por el tribunal sobre la suspensión delprocedimiento de desahucio, y se extienden los plazos de suspensión de losprocedimientos de desahucio.

En cuanto a la ejecución debienes hipotecados, la normativa extiende la protección del ocupante de lavivienda en situación de vulnerabilidad para los casos de ejecución hipotecariade vivienda habitual, imponiendo a la parte ejecutante obligaciones similares alas del demandante en un desahucio. También establece como requisito deadmisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria que haya habido unprocedimiento de conciliación o intermediación entre las partes en casosespecíficos.

La nueva Ley de parece establecernumerosas regulaciones con el fin de proteger a los inquilinos y mitigar latensión en ciertos mercados inmobiliarios. Aquí hay un resumen de algunos delos puntos clave que has mencionado:

1. Subasta de bienes inmuebles: Cuando un inmueble, que es la vivienda habitual de un ocupante en situación de vulnerabilidad económica, se subasta, el ejecutante debe acreditar esta situación. Si es así, no se puede proceder a la ejecución a menos que se haya sometido a un proceso de conciliación o mediación establecido por las autoridades competentes.
2. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado: Este es un término que se utilizará para áreas donde existe un riesgo particular de oferta insuficiente de viviendas para la población. Las administraciones públicas competentes tendrán la capacidad de declarar estas zonas, las cuales estarán sujetas a reglas específicas para remediar la situación.
3. Contratos en zonas de mercado residencial tensionado: Los contratos existentes en estas zonas seguirán los límites generales de renta. Además, en estas zonas, los inquilinos pueden solicitar una prórroga extraordinaria del contrato después del término inicial. Los nuevos contratos en estas áreas también estarán sujetos a condiciones especiales, dependiendo de si el arrendador es un pequeño propietario o un gran tenedor de vivienda.
4. Nuevo índice de referencia: Se establecerá un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en las rentas.
5. Deducciones fiscales: Habrá nuevas deducciones fiscales para los arrendadores a partir del 1 de enero de 2024. Estas variarán según la situación, pero pueden incluir una reducción del 90% cuando se formalice un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado y se rebaje la renta inicial, entre otras.